Wat is een Modelmatige waardebepaling van woningen?

Modelmatige woningwaardering is een taxatie van een woning zonder dat deze daarvoor hoeft te worden bezichtigd. Op basis van verzamelde gegevens en statistische analyses kan een betrouwbare waardebepaling worden afgegeven.

Bij een modelmatige waardebepaling wordt de waarde van onroerende zaken (veelal woningen) middels een vergelijkingsmethode waarbij systematisch kengetallen en verbanden tussen locatie en bouwkundige kenmerken worden vastgelegd. Er is sprake van twee typen modelmatige waarderingsmodellen; statistische modellen en modellen op basis van directe vergelijking. Herwaarderingsmodellen worden onder meer voor de uitvoering van de Wet WOZ toegepast.

Historie

Het modelmatig waarderen (geautomatiseerde waardebepalingsmodellen) van woningen is begin jaren negentig ontwikkeld in de Verenigde Staten en is daar bekend als AVM (Automated Valuation Model). Het gebruik van waarderingsmodellen is in angelsaksische landen volledig geaccepteerd en uitgegroeid tot een bedrijfstak waar veel bedrijven in opereren.

Ramingen laten zien dat in 2002 meer dan 10 miljoen modelmatige taxaties zijn uitgevoerd in de VS. In vergelijking met 1996 is dit een stijging van 400%. Hypotheekmaatschappijen zijn in de VS de grootste afnemers van modelmatige waardebepalingen. De betrouwbaarheid van woningwaarde modellen is in de afgelopen jaren sterk toegenomen. Mede hierdoor is de afzet van woningwaarde modellen in de VS sterk gestegen.

Acceptatie door de markt

De trend van modelmatig waarderen van woningen, rond 2010 is een voorloper van Avix (DataQuote) begonnen met modelmatig waarderen van woningen. In eerste instantie stonden organisaties huiverig tegenover deze innovatie. Veel organisaties twijfelden over de betrouwbaarheid van de modellen. Er zijn inmiddels nationale en Europese richtlijnen uitgegeven waaraan de automatische waardebepalingen moeten voldoen. Sinds 2015 zijn AVM’s in toenemende mate populairder in Nederland, voor de overige Europese landen verschilt de adoptie van deze modellen per land sterk, afhankelijk van wet- en regelgeving, beschikbare betrouwbare databronnen en cultuur. Modelmatige woningwaardering heeft zich nu al voor veel organisaties bewezen. Bedrijven uit verschillende branches hebben met woningwaardemodellen structurele besparingen weten te realiseren.

Hoe het werk: Waarderingssystematiek

De basis van elk waarderingsmodel zijn de goedgekeurde, bruikbare gerealiseerde koopsommen van woningen in het gebied waarvoor het model zal gelden. Een goedgekeurde transactie betreft een koopsom die op de vrije markt tot stand gekomen is waarbij de prijs overeenkomt met de waarde in het economische verkeer. Een kenmerk van een woning waarderingsmodel is dat van elk object op elke willekeurige datum een woningwaarde bepaald kan worden.

Modellen op basis van directe vergelijking

Een woningwaarde model op basis van directe vergelijking zoekt eerst marktinformatie van vergelijkbare woningen bij een te waarderen (reeks van) woning(en). Daarna wordt er gewaardeerd op basis van het gemiddelde van deze vergelijkbare woningen.

Een model op basis van directe vergelijking bestaat uit twee modellen; een zoek- en een correctiemodel. Deze zijn afhankelijk van elkaar.

Zoekmodel

Volgens een gedefinieerde zoekstructuur wordt de ‘afstand’ tussen vergelijkbare woningen en te waarderen woningen bepaald. Vergelijkingsobjecten met de kleinste ‘afstand’ worden vervolgens opgenomen in de analyse van de te waarderen woning.

Correctiemodel

Het correctiemodel corrigeert de verschillen in kenmerken tussen de te waarderen woning en de vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten worden geanalyseerd waarbij de vooraf berekende grond- en bijgebouwwaarden afgetrokken worden van de transactieprijs. Het resultaat, de prijs van de opstal, leidt tot een eenheidsprijs voor het vergelijkbare object. De gemiddelde eenheidsprijs van alle toegevoegde vergelijkingsobjecten wordt toegepast om de waarde van de te taxeren opstal te waarderen. Vervolgens wordt bij deze waarde de waarden voor de grond en bijgebouwen opgeteld.

Statistische modellen

Statistische modellen zijn in staat verschillen tussen marktcijfers te verklaren uit verschillen in kenmerken van de woning. Hiervoor dient er een verband verondersteld te worden tussen alle beschikbare (bruikbare) marktcijfers van woningen en de kenmerken van deze woning. Het verband tussen de marktcijfers en de objectkenmerken wordt bepaald door onbekende kengetallen die door middel van statistische analyse uit de beschikbare gegevens berekend kunnen worden. De kwaliteit van een statistisch model is te herleiden uit het resultaat. De getaxeerde modelwaarden dienen zo dicht mogelijk bij de gerealiseerde koopsommen te liggen. Voor het gehele gebied waarvoor het model geldt dient de gemiddelde relatieve afwijking tussen de koopsommen en modelwaarden gelijk aan 0 te zijn. De spreiding rondom deze gemiddelde afwijking moet zo klein mogelijk zijn. Een statistisch model is in staat de waarde van objecten te bepalen waarvan geen historische transactiegegevens bekend zijn.

Controle

Bij een statistisch model zijn er geen vergelijkingsobjecten nodig om de waarde te kunnen taxeren; de waarde wordt bepaald door de gegevens die door het model gegenereerd zijn. De resultaten van een statistisch model kunnen onderbouwd worden door een zoekmodel toe te voegen en vervolgens gecontroleerd worden door een correctiemodel toe te passen.